En ocasiones, una vez comprada la vivienda pueden aparecer en ella defectos no detectados con anterioridad.
Podemos distinguir entre:
   - Defectos en el acabado de la vivienda
   - Defectos estructurales

Defectos en el acabado de la vivienda

Antes de efectuar la compra de nuestra futura vivienda, debemos hacer un examen exhaustivo de las condiciones en las que se encuentra. Para ello debemos tener en cuenta el acabado de la pintura, escayolas y alicatados, que no haya manchas de humedad y que las puertas y ventanas funcionen correctamente. Además, debemos comprobar que el estado de la calefacción, las instalaciones de fontanería y eléctricas.

Cuando hacemos la compra de la vivienda, debemos tener en cuenta que pueden existir pequeños defectos ocultos que, en caso de haber sido detectados antes de la compra, podrían haber conllevado una disminución en el precio de la vivienda o la anulación de la venta. En tal caso, se puede optar por anular la venta percibiendo del vendedor los gastos efectuados u obtener un descuento proporcional en el precio pagado a juicio de un perito.

El vendedor tiene el deber de hacerse cargo de las reparaciones que fueran necesarias hacer en la vivienda en el momento en el que se efectuó la venta, aunque éste no fuera consciente de ellas. En este caso, el comprador debe percibir del vendedor los gastos efectuados u obtener un descuento proporcional en el precio pagado a juicio de un perito.

En caso de que el vendedor fuese consciente de las deficiencias en la vivienda y no las hubiese notificado debidamente antes de la venta, deberá además indemnizar al comprador por daños y perjuicios.

El plazo para formular la reclamación es de seis meses desde la fecha de entrega de la vivienda.

Defectos estructurales

Si la vivienda tuviese algún defecto pudiese afectar a la resistencia y estabilidad del edificio, como por ejemplo en la cimentación, las vigas, las placas, etc… La ley de edificación exige al promotor contratar un seguro decenal para cubrir estos defectos. En este caso es conveniente conocer con que compañía dicho seguro ha sido contratado.

A la hora de reclamar es muy importante el tiempo transcurrido desde que somos propietarios, ya que se podría dar el caso de que el promotor no asuma su responsabilidad y alegue que los desperfectos son causados por un mal uso por parte del propietario.

Primero debemos contactar con el promotor por medio de una comunicación fehaciente, un burofax, exponiéndole los defectos y pidiéndole que los repare cuanto antes.

Si necesitara una reparación urgente, antes de empezar asegúrese mediante una acta notarial o un informe técnico del Colegio de Arquitectos o Aparejadores, que queda constancia del estado anterior por el cual usted va a desembolsar una cantidad de dinero que luego tendrá que pagarle el promotor, si no es mediante un acuerdo deberá acudir a los tribunales.

Documentos que debe de pedir.

Al menos debería de pedir al constructor:

Memoria de Calidades: un documento en el que se incluye una relación amplia y detallada de todos los materiales utilizados en la construcción de un piso, así como una copia del proyecto y aquella información de interés para el comprador.

Asi el comprador podrá adquirir un inmueble en buen estado y con todas las garantías, tanto de aquellos remates que se aprecian a un golpe de vista como de posibles vicios ocultos que sólo el día a día pone al descubierto. La memoria de calidades debe ser una información exigible y a disposición de cualquier interesado.

En ella, se debe incluir la calidad de los elementos que integran la construcción – sin formar parte de la estructura –, así como el modelo, la serie y sus características técnicas. En este sentido, el comprador no debe conformarse con una simple descripción, sino que debe exigir todos los detalles en relación con los materiales empleados, puesto que existen múltiples variedades y precios.

También deben de incluirse los aislamientos térmicos y acústicos del edifico, las zonas comunes y los servicios accesorios.

Libro del edificio: Es el conjunto de documentación que detalla y describe una obra nueva o edificio recién construido y que es entregado a los compradores para su conocimiento y mantenimiento posterior. Generalmente se entrega a la comunidad de propietarios.

Son documentos escritos y gráficos que registran la historia de la edificación del edificio ( proyectos, planos, instalaciones, sistemas de evacuación y emergencia, garantias, seguros, etc). Es por tanto un documento útil a la hora de exigir responsabilidades en el caso de que el edificio ocasionara problemas derivados de la ejecución de la obra.

Garantías de la Ley de Edificación.

La ley trata de fomentar la calidad incidiendo en los requisitos básicos y en las obligaciones de los distintos agentes que se encargan de desarrollar las actividades del proceso de la edificación, para poder fijar responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y para dar cumplimiento al derecho constitucional de una vivienda digna y adecuada.

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídica, que intervienen en el proceso de la edificación.

La responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños de materiales en el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba responder. La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida de forma personal e individualizada o cuando existe concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido. En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en períodos de uno, tres y diez años, en función de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios:

1. El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución que afecten a los acabados.

2. Todos los agentes, que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad como fontanería, aislamiento, etc.

3. Durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edifico. El plazo para exigir estas responsabilidades es de dos años, a partir del momento en que se encuentre el defecto.